Azərbaycanda Mənzil Məcəlləsi 1 sentyabr 2009-cu ildə qəbul edilib. Məcəllənin 109.5. maddəsinə görə Kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir. “ÇOXMƏNZİLLİ BİNANIN İDARƏ EDİLMƏSİ” həmin Məcəllənin 141-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Həmin maddəyə görə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur:
-binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə;
- mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti (MMMC) və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə;
- idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə.
Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilməli və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir.
Açıq mənbələrdən topladığımız məlumatlara görə hazırda 2500-ə yaxın bina hələ də, MTK-lar tərəfindən qanunsuz idarə olunur. MMMC-lərin sayı isə 250 ətrafındadır. Bu fakt 13 il əvvəl qəbul olunan Qanunun tələblərinin necə pozulduğunun əyani göstəricisidir.
Qanun 13 il əvvəl qəbul olunsa da, bir ay müddətinə binanı tərk etməli və ləğvolunmalı tikinti koperativləri hələ də qanunsuz olaraq ərazidə hökm sürür və oranı idarə edir. Əslində isə, çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən altı ay ərzində həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Mənzil məcəlləsinin tələblərinə görə bir il ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir. Qeyd edim ki, “Çoxmənzilli binanın idarəedici təşkilatının seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirilməsi Qaydası” Nazirlər Kabinetinin 1 iyul 2010-cu il tarixli 128 saylı qərarı ilə tənzimlənir (Qərarın linki: https://e-qanun.az/framework/42035).
Göründüyü kimi, Mənzil Məcəlləsində ÇOXMƏNZİLLİ BİNANIN İDARƏ EDİLMƏSİNDƏ Bələdiyyələrin rolu və geniş səlahiyyəti nəzərdə tutulub. Amma onların bir dəfə də olsun öz səlahiyyətlərindən istifadə etməsinə və ya qanunda nəzərdə tutulan vəzifələrini icra etmələrinə dair fakt yoxdur. Dövlət qurumları da, bu sahəyə laqeyd yanaşır, qanunda tutulan vəzifələri yerinə yetirmirlər. Məsələn, Baş Dövlət Vergi Xidməti MTK-ların qanunsuz kommunal haqqının yığmasına və işçilərin qeyri-rəsmi işlədilməsinə göz yumur. İqtisadiyyat Nazirliyinin Mənzil-kommunal siyasəti şöbəsinin əsasnaməsinə görə “verilən səlahiyyətlər çərçivəsində mənzil-kommunal təsərrüfatı sahələrində dövlət siyasəti və tənzimlənməsi ilə bağlı işlərin təşkilini və icrasını həyata keçirməli” olduğu yazılsa da, bu qurumun fəaliyyəti ümumiyyətlə gözə dəymir.
Ədalət naminə qeyd etmək lazımdır ki, yaranmış vəziyyətə görə koperativ üzvlülərinin (bu günkü mənzil mülkiyyətçiləri) məsuliyyəti ən azı 50 faizdir. Mənzil mülkiyyətçiləri hələ də, yaşadıqları binanın bütün mülkiyyətçilərin ümümi əmlakı olduğunu dərk etmir. MMMC-lərin yaradılmasına həvəs göstərmir, idarə heyətində təmsil olunmaq istəmir. Mülkiyyətçilərin 20-50% kommunal xidmət haqqını ödəmir. Ödəmədiyi üçün MTK-dan maliyyə arayışı ala bilmir. Maliyyə arayışı olmadan onlar öz əmlaklarını mülkiyyəti təsdiq edən sənədlə təmin edə bilmirlər. Mülkiyyət sənədi olmayan əmlaklar isə bələdiyyə vergisinə cəlb olunmur. Beləliklə, bu gün maliyyə çətinliyi hiss edən bələdiyyələrin büdcəsi də milyonlarla vəsait itirir.
Yuxarıda qeyd etdik ki, 250 ətrafında çoxmənzilli binalar MMMC üsülü ilə idarə olunur. Bəs burada vəziyyət necədir? Araşdırmalarımız göstərir ki, MMMC-ə çevrilən binalarda da vəziyyət ürək açan deyil. Mülkiyyətçilərin kommunal xərcləri ödəməməsi burada da geniş yayılıb. MMMC rəhbərliyinin isə belə mülkiyyətçilərə praktiki olaraq individual təsir etmək imkanı yoxdur. Bu gün mövcud olan yeni binalarda kommunal xidmət haqqını ödəməyən mülkiyyətçiyə xidmət göstərilməsini dayandırmaq mexanizmi yoxdur. Vicdanla ödəyən mülkiyyətçilərin, ödəməyən mülkiyyətçilərə çox tolerant yanaşması daha bir maraqlı haldır.
MMMC özünü idarə etmək nöqteyi nəzərdən ideal olsa da, bizim şəraitdə iqtisadi baxımdan səməri olmadığını qeyd etmək olar. Belə ki, 1-2 bloklu binaya 24 saat üçün texniki personal cəlb etmək, xidmət haqqının maya dəyərini bahalaşdırır. Hər bir kompleks (MMMC) üçün azı 3 nəfərdən ibarət idarə heyəti olmalıdır. Onların maaşla təmin olunması kommunal xidmət haqqının bahalaşması deməkdir. İdarəetmə MMMC-lərdə ictimai əsaslarla təşkil olunduğu üçün, mülkiyyətçilərin mütləq əksəriyyəti idarə heyətində təmsil olunmaq və üzərlərinə məsuliyyət görürmək istəmir. MMC-lərin dövlət qeydiyyatı da, ayrı bir problemdir və ayrı bir yazının mövzusudur. Qeyd edək ki, MMMC-lər qeyri kommersiya qurumu olduğu üçün onların dövlət qeydiyyatı Ədliyyə Nazirliyinin Qeydiyyat və Notariat Baş İdarəsi həyata keçirir. MMMC-lərin qeydiyyat prosesi bəzən aylarla uzadılır.
Zaman isə keçir. Onsuz da, keyfiyyəti yüksək olmayan yeni binalar çox sürətlə qocalır.
Mənzil Məcəlləsinin 140.1.-ci maddəsinə görə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi ona məxsus olan sahənin saxlanması xərclərini çəkməyə, habelə yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq ödəmək yolu ilə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına çəkilən xərclərdə onun həmin əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq iştirak etməyə borcludur. Mülkiyyətçilər isə hələlik bunu dərk etmir. Onları yalnız öz mənzillərinin içi maraqlandırır. Kommunal xərclərin yalnız cari xərcləri örtmək üçün olduğunu düşünürlər. 5-10 ildən sonra bu binaların konstruksiyasının əsaslı təmirinə 100 minlərlə vəsait tələb olunacaq. Bu gün 20-30 manat kommunal xərci ödəməyən mülkiyyətçilər həmin xərci necə qarşılayacaq?